Comprar una propiedad en España como extranjero: Guía actualizada 2025
Adquirir una propiedad en España siendo extranjero puede resultar difícil si no se cuenta con la información adecuada y se usa un método de pago poco conveniente. Más allá de si buscas un inmueble para residir o alquilar a terceros, es crucial que conozcas ciertas leyes nacionales sobre compraventas y los diversos gastos asociados.
En este artículo, te explicamos los pasos para comprar una propiedad en España como extranjero, además de los requisitos y documentos claves, los costes relacionados, las características del mercado inmobiliario español, entre otros datos. Asimismo, te indicamos por qué proveedores como Wise y Revolut pueden ser útiles para cubrir tus transacciones inmobiliarias internacionales de manera económica y segura.
¿Puede un extranjero comprar casa en España?
Si te preguntas si puede un extranjero comprar casa en España, debes saber que España no establece mayores restricciones para los extranjeros que desean adquirir una propiedad en este país. No obstante, debes cumplir con algunos requisitos antes de tramitar la compra del inmueble.
Por ejemplo, tienes que tener un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) y tus documentos de identidad en vigor. También es relevante haber generado historial crediticio con algún banco y abrir una cuenta bancaria en una entidad financiera española. Esto te ayudará a obtener un mejor préstamo bancario y a agilizar las negociaciones con el vendedor.
¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero?
No existen requisitos excesivos para comprar un piso en España siendo extranjero. Tampoco se establecen demasiadas condiciones para adquirir otro tipo de propiedades. Sin embargo, te recomendamos que realices las siguientes gestiones:
Ordena tus finanzas: para adquirir una vivienda como extranjero o solicitar un préstamo al banco, primero debes calcular tu presupuesto y analizar tus necesidades financieras.
Consigue un NIE: es indispensable que tramites un NIE para concretar procedimientos legales dentro de España. Quien expide el NIE es la Dirección General de la Policía y puedes gestionarlo en la Oficina de Extranjeros de la Comisaría de Policía más cercana.
Ten tus documentos de identidad vigentes: verifica que tus documentos de identidad como el DNI y pasaporte se encuentren actualizados.
Contrata un abogado: si desconoces la ley española, no dudes en llamar a un abogado especialista en inmuebles. Entre otras cosas, este profesional te ayudará a negociar los términos y condiciones de tu contrato.
Abre una cuenta bancaria española: muchos vendedores le dan prioridad a los extranjeros que tienen una cuenta en un banco español. Además, tendrás que abrir una cuenta bancaria local si necesitas solicitar una hipoteca.
Cumple con requisitos financieros: para conseguir préstamos o hipotecas, algunos bancos exigen que presentes pruebas de ingresos o historial crediticio. Asimismo, debes tener el dinero suficiente para cubrir la entrada de tu inmueble, pues el banco no se encarga de este pago.
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¿Puede un no residente comprar una propiedad en España?
Sí, los no residentes pueden comprar propiedades en España de igual manera que un extranjero residente o un español. Sin embargo, es indispensable que estos cuenten con un NIE y una cuenta en un banco nacional. También resulta crucial tener documentos como tu pasaporte original o documento de identidad y pruebas de tu solvencia económica. Ojo: estos requisitos se aplican tanto para los ciudadanos de la Unión Europea como para las personas de otros países.
Una vez que te hayas asegurado de cumplir con todo, podrás continuar con el procedimiento de compra sin inconvenientes.
Cómo comprar una casa en España siendo extranjero: Paso a paso
Busca una propiedad
Una vez que reúnas todos los documentos mencionados y consigas un método de financiamiento, busca un inmueble que se ajuste a tu presupuesto y necesidades. Puedes dar con interesantes opciones en las páginas web dedicadas a la compraventa de propiedades. También puedes buscar agentes de bienes raíces en internet, ya que suelen consignar sus números de teléfono, correos electrónicos y la dirección de sus oficinas.
Solicita la Nota Simple
Si ya has elegido una propiedad, solicita la Nota Simple en el Registro de la Propiedad o en el Colegio de Registradores. Este documento contiene detalles del inmueble, la identidad del actual propietario, los límites del terreno, si tiene cargas o gravámenes, entre otros datos. Si después de inspeccionar la propiedad, compruebas que la información consignada en la Nota Simple es cierta, continúa con los trámites.
Llama a un abogado
Como extranjero es normal que desconozcas las leyes y procedimientos para adquirir una propiedad en España. Para evitar cualquier inconveniente, llama a un abogado especializado en esta materia. En internet podrás encontrar muchas páginas de estudios jurídicos que ofrecen sus servicios para estos casos.
Haz la oferta
Al igual que en otros países, puedes proponer el precio a pagar por el inmueble o negociar las cláusulas con el vendedor. Cuando se llegue a un acuerdo, el vendedor y tú tendrán que recurrir a un notario para que redacte el contrato y certifique su contenido.
Firma el contrato preliminar
El contrato preliminar o contrato privado de compraventa es un acuerdo firmado entre el vendedor y el comprador de una propiedad. En este documento, se puntualizan los términos y condiciones de la compraventa, como el precio final y los detalles del inmueble. Este contrato compromete a las partes a cumplir con lo consignado.
Firma el contrato de compraventa
La firma de este contrato se concreta ante un notario. Lo ideal es que las partes estén acompañadas de sus abogados. Los abogados también pueden representar a sus patrocinados en caso de que estos no puedan apersonarse a la firma del contrato, siempre y cuando los profesionales hayan recibido un poder notarial para realizar este procedimiento.
Con este trámite, el título de propiedad pasará a nombre del comprador, a la vez que se tendrá que pagar el depósito inicial.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?
Según estudios de Statista publicados en diciembre de 2024, el precio medio de las viviendas nuevas en España oscila los 2930 EUR por metro cuadrado (m2) construido. En cuanto a las viviendas de segunda mano, su precio medio rondaba los 2525 EUR por m2 en enero de 2025. No obstante, los precios de las propiedades en España dependen de diversos factores, como el tipo de inmueble y la zona exacta en donde se encuentra. Recuerda que la oferta y demanda de viviendas varía según la ciudad y esto repercute en el coste final.
A continuación, te presentamos una tabla con los precios aproximados de las propiedades en tres municipios de España.
| Municipio | Precio medio por m2 de un piso (enero de 2025) | Precio medio por m2 de una casa (enero de 2025) |
|---|---|---|
| Madrid | 5021 EUR | 4547 EUR |
| Barcelona | 4610 EUR | 4369 EUR |
| Valencia | 2671 EUR | 2221 EUR |
Datos verificados en el portal web de Realadvisor.es con fecha 17 de febrero de 2025.
Además de los costes de propiedad, existen gastos adicionales que debes considerar al elegir un método de pago poco favorable. Por ello, se recomienda escoger un servicio que use un tipo de cambio favorable y cobre reducidas comisiones por sus envíos de dinero al exterior. Una gran opción son las cuentas multidivisas de proveedores como Wise y Revolut:
Wise
El proveedor te permite abrir una cuenta multidivisa gratuita para administrar fondos en más de 40 divisas y hacer transferencias a más de 160 países. Para sus conversiones de dinero, emplea el tipo de cambio medio y cobra bajas comisiones que varían según el importe enviado y la divisa seleccionada.
Lea también nuestra reseña completa de Wise.
Revolut
La empresa brinda diferentes planes financieros y una cuenta multidivisa para gestionar dinero en más de 30 divisas y hacer transferencias a más de 160 países. Para sus transferencias internacionales, utiliza un tipo de cambio propio y cobra comisiones si excedes el límite de transacciones gratuitas de tu plan.
Lea también nuestra reseña completa de Revolut.
Lugares más baratos para comprar propiedades en España
Si te interesa comprar una propiedad en España como extranjero, pero tu presupuesto es limitado, te conviene buscar opciones más económicas que se ajusten a tus necesidades.
Estos son algunos lugares de España donde los precios de las propiedades son bastante asequibles:
Municipio de Almadén, ubicado en la provincia de Ciudad Real. El precio de las viviendas oscila alrededor de 344 EUR/m2.
Municipio de Alcaudete de la Jara, ubicado en la provincia de Toledo. El precio de las viviendas oscila alrededor de 357 EUR/m2.
Municipio de Vilamarín, ubicado en la provincia de Ourense. El precio de las viviendas oscila alrededor de 375 EUR/m2.
Municipio de Malagón, ubicado en la provincia de Ciudad Real. El precio de las viviendas oscila alrededor de 395 EUR/m2.
Municipio de Vélez Blanco, ubicado en la provincia de Almería. El precio de las viviendas oscila alrededor de 397 EUR/m2.
Factores que afectan los precios de la vivienda
Antes de comprar una propiedad en España como extranjero, primero debes conocer cuáles son los factores que influyen en los precios de las viviendas. Saber esta información te facilitará elegir una opción que se ajuste a tus expectativas y necesidades.
Estos son algunos de los principales factores que repercuten en el coste de una propiedad en España:
Ubicación: las viviendas y terrenos que se encuentran en zonas turísticas o comerciales tienen un precio más elevado que las propiedades situadas en otras zonas.
Tipo de propiedad: las características individuales de cada propiedad repercuten en su coste. Los materiales empleados en la construcción, la extensión del terreno, el número de pisos, entre otras particularidades, determinan el precio definitivo.
Situación del mercado: la oferta y demanda de propiedades varía según cada lugar. Por ello, procura investigar si en una zona de tu interés existen varias viviendas en venta y cuáles son los precios aproximados. De forma complementaria puedes indagar sobre la realidad económica de dicho lugar.
Condiciones del vendedor: cada vendedor o agente de bienes raíces propone los precios que más le favorecen. Lo ideal es que puedas negociar las condiciones de la compraventa y consigas firmar un contrato acorde con tus expectativas.
Costes continuos relacionados a la compra de una casa en España
Estos son algunos gastos que se suelen presentar al adquirir una propiedad en España:
Impuesto sobre bienes inmuebles: varía según el municipio en el que se ubique la propiedad. Las tarifas oscilan entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral del inmueble.
Hipoteca: es un convenio entre un banco y una persona para financiar la adquisición de una propiedad. El inmueble comprado funciona como la garantía de pago de dicho préstamo y el cliente debe pagar cuotas mensuales devolviendo el dinero prestado y sus respectivos intereses.
Mantenimiento: es la suma de cuidados que debes realizar periódicamente para conservar tu propiedad en el mejor estado posible. Por ejemplo, pintar la fachada o contratar personal encargado de la limpieza.
Servicios públicos: son los gastos que debes hacer para cubrir el servicio de suministro eléctrico, de agua potable, de internet, entre otros.
Reparaciones: como todo bien material, una vivienda se deteriora con el paso del tiempo y es susceptible a daños imprevistos causados por múltiples factores. Los gastos por reparaciones son necesarios para mantener tu propiedad en condiciones de uso.
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¿Es buena idea comprar una casa como inversión en España?
Por lo general, comprar una propiedad en España como extranjero puede ser una buena inversión si tomas en cuenta una serie de circunstancias. Por ejemplo, que el inmueble se encuentre en óptimas condiciones para su uso y que se ubique en una zona cuyo valor del suelo esté en aumento. Esto te permitirá conseguir una importante ganancia económica si das la propiedad en alquiler o la vendes a un mayor precio.
Recuerda que tanto para adquirir como para vender una propiedad en España, es indispensable utilizar una cuenta bancaria que facilite las transacciones con elevados importes. Una opción es elegir las cuentas multidivisas que otorgan proveedores como Wise, ya que permiten gestionar fondos en diferentes divisas y concretar transferencias internacionales con grandes importes. Además, cobran reducidas comisiones por sus transacciones y utilizan el tipo de cambio medio para convertir divisas.
Ventajas y desventajas de comprar una propiedad en España
Antes de comprar una propiedad en España tienes que evaluar lo siguiente:
Ventajas:
Si compras una propiedad en una zona bien valuada, podrás alquilarla o venderla a un gran precio: es usual que los inmuebles ubicados en lugares estratégicos vayan incrementando su valor o despierten el interés de varios compradores. En consecuencia, posteriormente podrás alquilar la propiedad o venderla a un precio mayor.
Puedes elegir entre distintos tipos de propiedades: en España, existe una gran variedad de inmuebles disponibles como las casas campestres, apartamentos, estudios, entre otros.
No hay excesivos requisitos legales: a diferencia de otros países, España no establece demasiados requisitos o condiciones que limiten la adquisición de propiedades. Si eres extranjero, lo prioritario es que tramites un NIE y cuentes con tus documentos de identidad vigentes.
Desventajas:
Posibles devaluaciones de las propiedades: aunque existen inmuebles ubicados en lugares que gozan de estabilidad económica, siempre es oportuno revisar la dinámica del mercado local y nacional por si suceden posibles devaluaciones de ciertas propiedades.
Algunos vendedores piden que el comprador tenga una cuenta bancaria española: aunque no sucede en todos los casos, algunos vendedores podrían suelen requerir que abras una cuenta bancaria en España. También la necesitarás si piensas solicitar una hipoteca en un banco específico.
¿Cómo es el mercado inmobiliario en España?
De acuerdo con estudios hechos por CaixaBank, la demanda de viviendas en España superó la oferta a finales de 2024, lo que impulsó que los precios se incrementen, en especial los de las nuevas construcciones.
Aunque la mejora de la economía podría ser un factor que contribuya a facilitar la compra de más viviendas, algunos especialistas aseguran que el Estado español debe tomar las medidas respectivas para regular el incremento de los costes en el país. Otros señalan que si el Estado fija precios máximos y mínimos, esto desnaturalizaría la dinámica del mercado y reduciría las transacciones dentro del sector vivienda.
Por otro lado, no se puede ignorar que la inversión extranjera tiene un rol clave dentro del mercado inmobiliario español. Según informes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), los extranjeros compraron más de 125.000 propiedades hasta el tercer trimestre del año 2024. Esta cifra supone un 30,7 % más de transacciones que las del año 2019. Esto sugiere que promover la compraventa de propiedades españolas a nivel internacional resultaría ser una estrategia beneficiosa para la economía nacional.
Financiación de la compra de una propiedad en España
Existen muchas formas de financiar la compra de un inmueble en España. Aquí te explicamos algunos de los métodos más destacados:
Hipotecas: mediante esta solución puedes conseguir un préstamo bancario que te permita comprar una propiedad, con la condición de devolver al banco el importe prestado más los intereses dentro del plazo indicado. El inmueble adquirido sirve como garantía de pago, por lo que se recomienda recurrir a este método solo si tienes los medios suficientes para cubrir las cuotas de pago en las fechas pactadas.
Préstamos: muchas entidades financieras proporcionan préstamos de dinero para comprar una vivienda. Los términos y condiciones de los contratos de préstamo varían según lo negociado entre la entidad y el cliente. Lo ideal es que las cláusulas no sean perjudiciales para ti a corto o largo plazo.
Dinero propio en cuenta bancaria: una de las formas más seguras y rápidas de adquirir una propiedad es utilizar los fondos ahorrados en tu cuenta bancaria. Si tienes el importe necesario, no tendrás inconvenientes para pedir préstamos o solicitar hipotecas. Solo deberás hacer el pago directo y cumplir con los trámites correspondientes.
Dinero propio en efectivo: aunque cada vez es menos usual, también es posible cubrir el coste de una propiedad usando dinero en efectivo. No obstante, este método presenta algunas limitaciones normativas, como la Ley 11/2021. Según esta ley, solo puedes pagar hasta 1000 EUR en efectivo en tus transacciones como adquisición de propiedades.
No puedes pasar por alto que, para comprar una casa u otro inmueble en España, debes tener soluciones de pago que te faciliten las transacciones internacionales. Por ejemplo, puedes abrir una cuenta multidivisa de proveedores como Wise. En efecto, Wise te permite transferir dinero desde el extranjero a España para comprar una propiedad. Esto es posible ya que admite más de 40 divisas, convierte fondos empleando el tipo de cambio medio y cobra reducidas comisiones según el importe y la divisa escogida.
Pago del impuesto a la propiedad en España
En España, se debe pagar un impuesto a la propiedad conocido como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esta carga fiscal no es la misma para todos los españoles, pues varía de una ciudad a otra. Por lo general, oscila entre el 0,3 % y el 1,1 % del valor catastral del inmueble. Asimismo, las fechas de pago también dependen del lugar.
Cómo encontrar una propiedad en España
Encontrar una propiedad en España que se ajuste a tus necesidades puede ser complicado. Por fortuna, existen diversas soluciones para hallar un inmueble que cumpla con tus expectativas. Una forma de búsqueda son las plataformas en línea que ofrecen servicios inmobiliarios e información relacionada al sector. También puedes contactar con agentes inmobiliarios. Y, si prefieres los métodos más tradicionales, puedes leer en la prensa local los anuncios sobre propiedades a la venta.
Saber dónde buscar información sobre propiedades en venta es elemental. Asimismo, es crucial evaluar una serie de criterios que te permitan determinar cuál es el tipo de propiedad que necesitas. Por ejemplo, debes elegir un inmueble cuyo valor no exceda tu presupuesto; caso contrario, podrías terminar solicitando préstamos que luego te costarán devolver. De igual manera, tienes que optar por una vivienda que se encuentre en una buena ubicación, de acuerdo con tus actividades y objetivos personales. Otro factor a considerar son las características individuales de tu vivienda, como el material empleado para su construcción y la distribución de los ambientes.
Sitios web inmobiliarios de España
Buscar viviendas en línea suele ser una forma de dar con el inmueble que necesitas. Aquí te compartimos algunas de las páginas web inmobiliarias más populares en España:
Idealista.com: página web creada para vender, comprar o alquilar casas y pisos en España.
Fotocasa.es: plataforma dedicada a vender, comprar o alquilar inmuebles nuevos o de segunda mano.
Pisos.com: página web donde puedes vender, comprar o alquilar diferentes tipos de propiedades en España.
Conclusión: Cómo comprar una casa en España siendo extranjero
En España, comprar una propiedad como extranjero no es tan difícil, en comparación con otros países. Solo debes contar con el dinero necesario para la compra, solicitar un NIE y tener tus documentos de identidad vigentes. Con la ayuda de un abogado, podrás realizar cada paso conforme a la ley y firmar un contrato con cláusulas que no te perjudiquen.
Es importante mencionar que comprar una propiedad en España como extranjero suele generar diversos gastos asociados que deberás cubrir como el pago inicial, la hipoteca y los impuestos correspondientes. Adicionalmente, si realizas una transacción en una divisa diferente, podrías enfrentarte a comisiones adicionales. Para minimizar estos costes, existen opciones como Wise y Revolut. Estos ofrecen cuentas multidivisa para administrar fondos en varias divisas y concretar transferencias internacionales con grandes importes, utilizando el tipo de cambio medio del mercado y pagando pequeñas comisiones.
Preguntas frecuentes sobre la compra de una propiedad en España siendo extranjero
En principio, cualquier extranjero mayor de edad puede comprar un piso en España. Solo tienes que cumplir con todos los requisitos legales y negociar con el vendedor.
Sí, la ley española no establece impedimentos para los turistas. Sin embargo, es indispensable que primero tramites tu Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para luego gestionar tu compra y seguir los pasos requeridos.
Sí, la legislación de España te permite adquirir una propiedad como no residente. Ten presente que antes debes conseguir tu NIE y cumplir con los pasos señalados por la norma.
Uno de los más relevantes es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). No obstante, también debes cubrir otros cargos como el impuesto por transmisión patrimonial y la tasa por recojo de basura.
Por lo general, los bancos cubren hasta el 80 % del precio del piso, dejando que el comprador asuma alrededor del 20 % restante como entrada. Este porcentaje suele variar por diversos factores como los criterios internos de la entidad financiera y el historial crediticio del cliente.
Existen diferentes formas de enviar fondos a España para comprar una propiedad, como las transferencias bancarias o las transacciones con recojo de efectivo. También puedes optar por abrir una cuenta multidivisa con proveedores como Wise, que te permiten gestionar dinero en distintas divisas y hacer transferencias internacionales con el tipo de cambio medio y bajas comisiones.